Restnutzungsdauergutachten nach § 7 Abs. 4 EStG

Was ist § 7 Abs. 4 EStG?

Bei der steuerlichen Abschreibung von Gebäuden (AfA = Absetzung für Abnutzung) sieht das Einkommensteuergesetz pauschalierte Nutzungsdauern vor: 50 Jahre für Wohngebäude (2 % AfA/Jahr) und 33 Jahre für bestimmte gewerbliche Gebäude (3 % AfA/Jahr).

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ermöglicht es jedoch, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer durch ein Gutachten nachzuweisen — und so die jährliche Abschreibung deutlich zu erhöhen.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG — Gesetzestext (Auszug)

„Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes in den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 weniger als fünfzig Jahre, können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden."

Rechenbeispiel: Mehr AfA durch kürzere Nutzungsdauer

Parameter	Ohne Gutachten	Mit Gutachten (25 Jahre RND)
Anschaffungskosten Gebäude	500.000 €	500.000 €
AfA-Satz	2 % (50 Jahre)	4 % (25 Jahre)
Jährliche AfA	10.000 €	20.000 €
Mehrabschreibung p.a.	—	+ 10.000 €
Steuerersparnis (42 % Satz)	—	4.200 € / Jahr

Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?

Kauf eines Altbaus oder renovierungsbedürftigen Gebäudes
Gebäude mit schlechtem energetischen Zustand
Baumängeln, Schäden oder unzeitgemäßer Ausstattung
Vermietete Immobilien zur Erzielung von Einkünften aus V&V
Bestandsimmobilien, bei denen die tatsächliche Restlaufzeit unter 50 Jahren liegt

Anforderungen an das Gutachten

Nach dem BFH-Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) und der BMF-Verwaltungsanweisung muss das Gutachten von einem anerkannten Sachverständigen erstellt sein. Die Anerkennung erfolgt durch:

Öffentliche Bestellung und Vereidigung, oder
Akkreditierung nach DIN EN ISO/IEC 17024

Unsere Gutachten erfüllen sämtliche Anforderungen und werden bundesweit von Finanzämtern akzeptiert.

BFH-Rechtsprechung bestätigt das Gutachtenrecht

Der Bundesfinanzhof hat mehrfach bestätigt, dass Steuerpflichtige ein Recht darauf haben, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer durch ein qualifiziertes Gutachten nachzuweisen. Das Finanzamt kann ein solches Gutachten nicht pauschal ablehnen.